REPUBLIKA.CO.ID, MINNESOTA -- Membeli rumah bagian dari mimpi masyarakat di America. Beberapa orang memiliki hipotek melalui pinjaman, sementara yang lain melalui "kontrak untuk akta" yang mana transaksi langsung antara pembeli dan penjual ini berisiko.
Sebuah penyelidikan baru dari ProPublica dan Sahan Journal menemukan fakta bahwa investor real estat lokal menargetkan keluarga Muslim Somalia untuk terlibat dalam kesepakatan keuangan berisiko ini.
Bagi banyak keluarga Somalia di Minnesota, hambatan terhadap kepemilikan rumah telah lama tidak dapat diatasi. Beberapa permasalahan yang dihadapi adalah pemberi pinjaman yang enggan, pendapatan rendah, riwayat pekerjaan yang pendek, serta kredit yang sedikit.
Anggota komunitas Muslim Afrika Timur juga menghadapi tantangan tambahan yang unik. Karena prinsip-prinsip iman mereka atau Islam, banyak yang menghindari membayar atau mengambil keuntungan dari bunga. Ini berarti mereka biasanya tidak akan mengajukan hipotek tradisional, yang mengakibatkan jalan konvensional untuk membeli rumah hampir tidak mungkin.
Dilansir di Star Tribune, Rabu (23/11/2022), kira-kira tiga tahun lalu segelintir perusahaan pemberi pinjaman mulai menawarkan cara "bebas bunga" untuk membeli rumah. Berita ini menyebar dengan cepat di komunitas Somalia di Minnesota, yang berjumlah sekitar 80.000 orang.
Keluarga-keluarga mulai pindah dari apartemen mereka yang sempit dan perumahan subsidi pemerintah, ke rumah-rumah di pinggiran kota dengan halaman rumput yang luas dan kamar tidur yang cukup untuk keluarga besar multigenerasi mereka.
Solusi ini datang dalam bentuk dokumen pendek dengan tiga kata yang dicetak tebal di bagian atas, "Kontrak Untuk Akta" (Contract For Deed). Ini adalah cara alternatif untuk membeli rumah. Sederhananya, kontrak ini adalah perjanjian keuangan di mana pembeli membayar penjual secara langsung dengan mencicil. Tidak ada hipotek dan tidak ada bank.
Tetapi bentuk pembiayaan ini, seperti yang juga diketahui, tidak memiliki perlindungan utama bagi pembeli. Sampai pembayaran terakhir dilakukan, penjual masih memegang surat kepemilikan atas properti dan kontrak dapat dibatalkan oleh penjual, jika pembeli terlambat membayar bulanan mereka.
Jika itu terjadi, pembeli kehilangan semua uang yang telah mereka masukkan ke dalam pembelian, termasuk uang muka. Penjual kemudian dapat mengusir pembeli setelah 60 hari.
Banyak pembeli keliru, yang percaya jika mereka melakukan pembayaran bulanan yang ditetapkan dalam kontrak maka mereka akan berhasil melunasi rumah pada akhir masa kontrak.
Tapi perlu diingat, pembayaran tersebut mungkin hanya mampu menutup hingga sebagian dari harga rumah dan pembeli diharapkan membuat perbedaan dengan pembayaran lump-sum, yang dikenal sebagai balon, atau dengan pembiayaan kembali pinjaman.
Pemberi pinjaman hampir memiliki peran penting untuk kontrak yang gagal. Mereka mendapatkan rumah dan mengantongi pembayaran. Bagi calon pembeli Somalia yang sangat membutuhkan ruang ekstra, lingkungan yang lebih aman dengan sekolah yang lebih baik dan kesempatan untuk memberikan rumah kepada anak-anak mereka, kesepakatan apa pun terasa lebih baik daripada tidak sama sekali.
CEO Isuroon, Fartun Weli, mengatakan tim perumahannya telah mencoba untuk mengukur ruang lingkup masalah di Kota Kembar, di mana perumahan yang terjangkau langka. Isuroon merupakan sebuah organisasi nirlaba yang mengadvokasi perempuan dan anak perempuan Somalia.
Dia memperkirakan setidaknya 100 keluarga Somalia telah membeli rumah dengan sistem ini, namun ada kemungkinan datanya lebih banyak lagi. Tahun lalu, lebih dari 1.800 kontrak untuk akta ditandatangani di 11 kabupaten terpadat di Minnesota. Semuanya memiliki lebih dari 100.000 penduduk, termasuk Minneapolis dan St. Paul, serta kota-kota seperti St. Cloud, Rochester dan Duluth.
Banyak dari kontrak tersebut adalah untuk rumah dengan banyak kamar tidur yang baru dibangun, yang dijual dengan harga menengah ke atas, beberapa dijual untuk hampir 1 juta dolar AS. Menurut kontrak, pembeli bisa kehilangan ratusan ribu dolar jika mereka gagal bayar, termasuk rumah itu sendiri.
Sahan Journal dan ProPublica lantas berbicara dengan lima pembeli rumah Somalia. Mereka, yang tidak mau disebutkan namanya, mengatakan telah menandatangani kontrak yang tidak mereka pahami.
Weli pun mengatakan dia khawatir begitu banyak keluarga Somalia memasuki transaksi real estat yang berbahaya, karena percaya bahwa mereka telah menemukan "jalan pintas" untuk kepemilikan rumah.
"Enak sekali, umpannya. Nah, mereka tidak akan tahu jika ada rasa asam atau sedikit racun yang masuk ke dalam tubuh. Kontrak akta ini benar-benar jebakan yang luar biasa bagi masyarakat kita," kata Weli.
Tidak ada yang ilegal tentang perjanjian 'kontrak-untuk-akta' ini. Para pendukung sistem ini mengatakan mereka menawarkan jalan alternatif untuk kepemilikan rumah, bagi orang-orang yang keadaan keuangannya tidak sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional.
"Ada pembeli di luar sana yang belum tentu memiliki kredit murni. Itulah tujuan kontrak untuk akta. Mereka memang memiliki tujuan. Tapi, Anda tahu, mereka juga bisa disalahgunakan," kata Larry Wertheim, seorang pengacara real estate di Minneapolis yang telah bekerja dengan perjanjian semacam ini selama beberapa dekade.
Meski demikian, Wertheim dan pendukung perumahan lainnya mengatakan pasar membutuhkan perlindungan konsumen yang lebih kuat. Setelah krisis perumahan 2008, jumlah perjanjian kontrak-untuk-akta melonjak, memicu gelombang default.
Direktur litigasi di Bantuan Hukum Mid-Minnesota Luke Grundman menyebut, sebagian besar kontrak untuk akta itu dirancang untuk gagal. "Mereka mungkin telah menghabiskan puluhan ribu dolar untuk uang muka dan pembayaran bulanan. Itu bukan hanya uang yang sebenarnya, tetapi juga harapan palsu akan kepemilikan rumah," ujatnya.
Sejak 2012, jumlah kontrak di 11 negara bagian terpadat di Minnesota menurun, dari tertinggi sekitar 2.500 tahun itu menjadi terendah sekitar 1.500 pada 2020. Namun tren penurunan itu berakhir tahun lalu karena jumlah kontrak pulih, pasar yang berkembang telah muncul dan pembeli rumah Somalia mencari pembiayaan tanpa bunga.
Di bawah kontrak ini, pembeli menanggung banyak risiko dan tanggung jawab, namun mereka juga menghadapi persyaratan yang lebih keras daripada hipotek.
Tidak seperti hipotek dari bank, yang biasanya harus dilunasi dalam 15 atau 30 tahun, kontrak untuk akta sering jatuh tempo dalam lima atau 10 tahun. Beberapa kontrak yang ditinjau oleh ProPublica dan Sahan Journal bahkan lebih pendek. Penilaian nilai rumah tidak diperlukan untuk menentukan harga jual. Tidak hanya itu, pembeli bertanggung jawab atas semua perbaikan dan renovasi, serta biaya asuransi atas properti.
"Semua kewajiban kepemilikan datang kepada pembeli tanpa benar-benar mendapat manfaat kepemilikan," kata Ron Elwood, pengacara pengawas di Proyek Advokasi Layanan Hukum, bagian dari advokasi kebijakan Bantuan Hukum di Minnesota.
Beberapa pembeli kontrak Somalia mengatakan kepada Sahan Journal dan ProPublica mereka menandatangani dokumen tanpa membacanya. Mereka hanya mengandalkan penjelasan verbal dari orang yang mereka pikir dapat dipercaya.
Beberapa anggota parlemen di balik undang-undang 2013 setuju lebih banyak hal yang harus dilakukan untuk melindungi pembeli rumah. Negara bagian seperti Arizona dan Florida memiliki undang-undang yang memberikan perlindungan lebih kepada pembeli, seperti persyaratan bahwa kontrak yang dibatalkan harus ditangani melalui proses penyitaan. Kondisi ini memberi pembeli lebih banyak waktu untuk membayar saldo jatuh tempo atau setidaknya beberapa opsi untuk mendapatkan kembali uang mereka.
Beberapa kritikus mengatakan Minnesota harus mengambil sikap yang lebih keras terhadap kontrak untuk perbuatan. Pemilik bisnis konsultan keuangan Islam berbasis di Minneapolis bernama Reba Free LLC, Wafiq Fannoun, mengatakan Islam memungkinkan fleksibilitas ketika sebuah keluarga menghadapi keadaan yang mengerikan atau ketika tidak ada alternatif lain.
Beberapa pemberi pinjaman di Minnesota menawarkan pembiayaan syariah atau halal, yaitu pinjaman yang dapat dilunasi pembeli melalui cicilan bebas bunga. Meski demikian, beberapa calon pembeli masih tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tersebut, sehingga kontrak jenis ini menjadi satu-satunya opsi terakhir mereka.
"Orang-orang itu benar-benar perlu memastikan bahwa dalam prosesnya mereka tidak dimanfaatkan atau disalahgunakan," ucap Fannon.
Sumber:
https://www.startribune.com/how-contracts-for-deed-put-somali-families-at-financial-risk-minnesota/600228439/?refresh=true
Ikuti Whatsapp Channel Republika